Při pohledu do listu vlastnictví se občas setkáte s pojmy, které na první přečtení moc neřeknou. Jedním z nich je zákaz zcizení a zákaz zatížení. Jde přitom o věc, která může výrazně ovlivnit to, co s danou nemovitostí smíte a nesmíte dělat – ať už jste jejím vlastníkem, kupujícím nebo věřitelem. Pojďme si to vysvětlit lidsky a srozumitelně.
Proč taková omezení vůbec existují?
V části C listu vlastnictví se shromažďují různá omezení vlastnického práva. Vedle zástavních práv nebo exekucí se tu objevuje právě zákaz zcizení a zákaz zatížení. Nejčastěji je s nimi setkání při hypotečním financování – banka, která vám poskytla úvěr, si zřizuje zástavní právo k nemovitosti, a k tomu velmi pravidelně přidává právě tyto zákazy. Je to její pojistka: chce mít jistotu, že dlužník s nemovitostí nenaloží způsobem, který by ohrozil schopnost banky dostat zpátky to, co půjčila.
Tyto zákazy ale zdaleka nejsou výlučnou doménou bank. Setkáte se s nimi i v jiných situacích, o kterých se ještě zmíním.
Co je zákaz zatížení?
Zatížení nemovitosti znamená, že na ní někdo zřídí věcné právo ve prospěch třetí osoby. Typicky jde o zástavní právo nebo věcné břemeno. Pokud je v katastru zapsán zákaz zatížení, nesmí vlastník takové právo ke své nemovitosti zřídit bez předchozího písemného souhlasu oprávněné strany.
Důležité je ale vědět, co zatížením naopak není. Pronájem nebo pacht – tedy přenechání nemovitosti k užívání na základě závazkového vztahu – se za zatížení nepovažuje. Jinými slovy: i při existenci tohoto zákazu smíte byt nebo dům pronajmout. I tady ale platí pravidlo slušnosti a opatrnosti – je vhodné si od příslušného věřitele souhlas vyžádat, ačkoliv banky s pronájmem typicky nemají žádný problém.
Kde to může být komplikovanější, je prodej nemovitosti s hypotékou. Pokud budoucí kupující potřebuje ke koupi vlastní hypotéku a jeho banka bude požadovat zástavu kupované nemovitosti, narazí na to, že na ní je zákaz zatížení. Takový převod se neobejde bez souhlasu věřitele – a bez tohoto souhlasu by katastrální úřad zápis jednoduše neprovedl. Prodávající i kupující by si tedy měli předem vyžádat stanovisko banky a celý postup si dobře připravit.
Co je zákaz zcizení?
Zcizení je právní výraz pro převod vlastnictví – tedy pro prodej, darování, směnu nebo jiný způsob, jímž přechází nemovitost z rukou jednoho vlastníka do rukou jiného. Pokud je v katastru zapsán zákaz zcizení, nesmí vlastník po dohodnutou dobu takový převod uskutečnit bez souhlasu toho, kdo zákaz drží.
V praxi jde nejčastěji o situaci, kdy banka souběžně se zástavním právem požaduje zápis tohoto zákazu. Ale setkáte se s ním i v rodinném kontextu – rodiče, kteří darují dospělému dítěti nemovitost, si mohou prostřednictvím zákazu zcizení vymínit, aby ji potomek po určitou dobu neprodával. Podobně postupují obce, které prodávají pozemky za zvýhodněnou cenu a chtějí mít jistotu, že kupující si tam skutečně postaví dům pro vlastní bydlení, a ne investiční projekt určený k pronájmu.
Jak dlouho může zákaz trvat?
Tady je jedna věc, kterou si je třeba zapamatovat: ani zákaz zcizení, ani zákaz zatížení nelze sjednat na dobu neurčitou. Občanský zákoník vyžaduje, aby šlo o lhůtu určitou a zároveň přiměřenou. Co je přiměřené, závisí na konkrétní situaci – u hypoték je to standardně doba splácení úvěru, u rodinných darování bývá za přiměřenou dobu považováno například deset let.
Oba zákazy mohou být zřízeny samostatně, ale v praxi jdou ruku v ruce. Jejich platnost je podmíněna zápisem do katastru nemovitostí – bez zápisu se k nim při jakémkoliv převodu nepřihlíží a oprávněný by se mohl octnout v nepříjemné situaci, kdy vlastník nemovitost prodá nebo zastaví bez toho, aby ho o tom vůbec uvědomil.
Z hlediska formy se zákazy zpravidla nevyhotovují jako samostatné dokumenty. Bývají součástí kupní, darovací nebo úvěrové smlouvy.
Na co si dát pozor, když nemovitost kupujete nebo prodáváte?
Pokud kupujete nemovitost a v katastru vidíte zmíněné zákazy, nemusí to být automaticky překážka – ale rozhodně to není detail, který by se dal přehlédnout. Vždy je třeba zjistit, v čí prospěch jsou zřízeny a za jakých podmínek zaniknou nebo mohou být zrušeny.
Pokud naopak prodáváte nemovitost, na níž tyto zákazy váznou, je celý proces organizačně náročnější. Vyžaduje komunikaci s věřitelem, koordinaci termínů a správné nastavení smluvní dokumentace. Přesně to je situace, ve které se vyplatí mít po svém boku zkušeného makléře, který celý proces zvládne za vás.
V KIWI Reality se s podobnými případy setkáváme pravidelně a víme, jak na ně. Pokud řešíte prodej nebo koupi nemovitosti s blokací v katastru, obraťte se na nás – rádi vám poradíme.