Investiční kalkulačka nemovitostí

Nemovitost & financování

Typ investice

Pronájem = stabilní měsíční příjem. Flipping = koupě, renovace a prodej. Komerční = kanceláře, sklady, obchody.

Parametry flippingu

Náklady na renovaci

Celkové náklady na rekonstrukci. V MSK typicky 150 000–600 000 Kč dle rozsahu.

Kč

300 000

Doba realizace

Celková doba od koupě po prodej. Typicky 6–18 měsíců.

12 měs

Prodejní cena

Očekávaná cena při prodeji po renovaci. Závisí na lokalitě, kvalitě a tržních podmínkách.

Kč

3 200 000

Náklady držení / měs

Pojištění, energie, splátka hypotéky, poplatky SVJ po dobu vlastnictví.

Kč/měs

Provize RK při prodeji

Provize realitní kanceláře při prodeji: standardně 3–5 % z prodejní ceny.

3,0 %

Daň z příjmu z prodeje

Při nesplnění časového testu 5 let: 15 %. Při splnění testu nebo bydlení 2 roky: 0 %.

15,0 %

Kupní cena nemovitosti

Průměrná cena bytu 2+1 v Ostravě: 2 500 000–3 500 000 Kč. V menších městech MSK: 1 500 000–2 500 000 Kč.

Kč

2 500 000

Vedlejší náklady pořízení

Zahrnuje provizi RK, notáře, katastr, renovaci. Obvykle 3–8 % z kupní ceny.

Kč

150 000

Způsob financování

Vlastní kapitál

Při koupi za hotovost = celková investice. Při hypotéce = záloha (min. 20 % ceny).

Kč

Výše hypotéky

Vypočteno automaticky: Kupní cena − Vlastní kapitál.

Kč

Úroková sazba

Průměrná sazba v ČR 2025: cca 4,8–5,5 % p.a. Závisí na LTV a fixaci.

5,2 %

Doba splatnosti

Standardní splatnost v ČR: 20–30 let. Delší = nižší splátka, více zaplacených úroků.

25 let

Příjmy, náklady & parametry

Příjmy z pronájmu

Měsíční nájem

Průměrný nájem bytu 2+1 v Ostravě: 12 000–16 000 Kč/měs. Opava, Havířov: 8 000–12 000 Kč/měs.

Kč/měs

13 000

Neobsazenost

Průměrná neobsazenost v MSK: 5–8 % ročně. Komerční prostory: 8–15 %.

6 %

Růst nájmu / rok

Historicky nájmy v MSK rostou 3–6 % ročně.

3,5 %

Roční náklady

Správa nemovitosti

Správcovský poplatek 6–10 % z nájmu, nebo vlastní správa = 0 Kč.

Kč/rok

Pojištění

Pojištění domácnosti + odpovědnost pronajímatele: 4 000–10 000 Kč/rok.

Kč/rok

Opravy & údržba

Rezerva 1–2 % z hodnoty nemovitosti ročně.

Kč/rok

Daň z nemovitosti

Daň z nemovitých věcí v Ostravě: 1 000–5 000 Kč/rok dle plochy.

Kč/rok

Daně & investiční parametry

Daň z příjmu z pronájmu

FO: 15 % (do 1,5M Kč), 23 % nad limit. Při 30% paušálu daníte jen 70 % příjmů.

15,0 %

Horizont investice

Délka investičního horizontu ovlivňuje NPV. Typicky 10–20 let.

15 let

Inflace (diskontní sazba)

Průměrná inflace ČR 2025: 2,5 % (ČSÚ). Výhled 2026: ~1,6 % (ČNB).

2,5 %

Růst hodnoty nem. / rok

Průměrný roční růst cen nemovitostí v MSK: 3–7 %.

4,0 %

Výsledky investiční analýzy

–

Měsíční cash flow

–

po splátce hypotéky

Hrubý výnos ROI

–

roční výnosnost

Čistý výnos ROI

–

po nákladech a dani

Doba návratnosti

–

let (čistý příjem)

NPV čistá hodnota

–

diskontovaná

Hrubý zisk

–

prodej − nákup − ren.

Čistý zisk

–

po dani a provizi

ROI

–

výnos z vl. kapitálu

Anualizovaný výnos

–

přepočteno na rok

Vývoj cash flow & hodnoty nemovitosti

Scénáře investice

Rozložení ročních nákladů

Roční přehled investice

Rok	Příjem	Náklady	Splátka	Daň	Cash flow	Hodnota nem.	Kum. CF

Struktura nákladů & výnosu

Přehled položek

🎯 Optimistický scénář

📊 Realistický scénář

⚠ Pesimistický scénář

⚠ Upozornění: Výsledky jsou pouze orientační a neslouží jako finanční poradenství. Před investičním rozhodnutím doporučujeme konzultaci s odborníkem.

Zpracováno: – | KIWI Reality, Moravskoslezský kraj