S investicemi do chorvatských nemovitostí se v posledních letech setkáváme čím dál častěji. Lidé hledají kombinaci dovolené a chytrého uložení peněz, případně druhý domov u moře. A Chorvatsko jako destinace pro tyhle plány vychází i v roce 2026 výjimečně dobře.
Chorvatsko je dnes plnohodnotným členem Evropské unie i eurozóny. Pro vás jako investora to znamená dvě konkrétní věci. Zaprvé — kupujete v eurech, takže odpadá kurzové riziko, které u třetích zemí umí pořádně zamávat výnosem. Zadruhé — právní prostředí je předvídatelné, kupní smlouvy a vklady do katastru fungují podobně jako u nás v Česku.
K tomu si připočtěte, že Chorvatsko se opakovaně objevuje v žebříčcích nejbezpečnějších evropských zemí. Pro lidi, kteří kupují rekreační byt nebo dům, je to důležité — víte, že vaše nemovitost stojí ve stabilní zemi a že o ni nepřijdete v nějaké regulační turbulenci.
Pobřeží má z Česka pověst „jeden velký kemp", ale skutečnost je mnohem bohatší. V Chorvatsku najdete 69 velkých ostrovů a 50 z nich je trvale obydlených. Největší jsou Krk a Cres, hned po nich přichází Brač a Hvar, který drží rekord v délce (68 kilometrů).
Z hlediska zájmu českých kupujících jednoznačně vede několik oblastí. V severní Dalmácii je to Zadar a okolí, dále Vodice a Šibenik. O kus dál na jih leží městečko Rogoznica, Trogir a hlavně ostrov Čiovo, který je s pevninou propojený mostem. Pak následuje Makarská riviéra, poloostrov Pelješac a ostrovy Korčula, Hvar a Brač. V severozápadní části země je velmi oblíbená Istrie a směrem k jižní hranici i okolí Dubrovníku.
Obecně platí jedno pravidlo: čím blíž moři, tím dráž. Domy a byty v takzvané první řadě, tedy přímo u pláže, jsou cenově nejvýše a obvykle se prodají poměrně rychle.
Tohle téma stojí za samostatnou zmínku, protože se v něm hodně lidí ztrácí. Istrie a Dalmácie nejsou „totéž jen na jiném místě". Jde o dvě odlišné investiční logiky.
Istrie má kontinentálně laděné podnebí, takže turistická sezóna je sice o něco kratší, ale rok kolem ní funguje stabilněji. Najdete tu kvalitnější infrastrukturu, blízkost Slovinska i Itálie, a tím i likvidnější trh — nemovitost se zde obvykle dobře prodává a stejně dobře pronajímá. Tuto oblast si oblíbili klienti, kteří chtějí jistotu a klidnou návratnost.
Dalmácie funguje jinak. Středomořské klima, dlouhá sezóna a silný letní turismus znamenají vyšší výnosy v hlavních měsících, ale větší závislost na sezónnosti. Pokud máte rádi typickou přímořskou atmosféru a počítáte s pronájmem především v létě, Dalmácie bude pravděpodobně vaše volba.
Co se týče stavebních pozemků, největší poptávka je dnes v Záhřebu, ve Vodici, na Murteru, na Makarské riviéře a v okolí Splitu a Zadaru. U luxusních nemovitostí pak vede Istrie a širší okolí Zadaru.
Tohle je jedna z věcí, kvůli kterým je Chorvatsko pro investory tak zajímavé. Daňový systém je tam výrazně jednodušší než v některých západoevropských zemích a méně byrokratický než třeba ve Francii nebo Itálii.
Při koupi zaplatíte daň z převodu nemovitosti — tři procenta z tržní hodnoty, jednorázově. Klasickou daň z nemovitostí, jakou znáte z Česka pro byt, ve kterém bydlíte, Chorvatsko nezavedlo. Existují jen místní komunální poplatky v rozumných částkách.
U příjmů z pronájmu si můžete vybrat ze dvou variant. Buď paušál, kdy platíte pevnou částku za nemovitost bez ohledu na skutečné výnosy, nebo zdanění podle reálného příjmu. První varianta je administrativně skoro bez práce, druhá se vyplatí u vyšších výnosů. Klientům často radíme nejdřív si rok pronájem zkusit a teprve pak se rozhodnout, který režim jim vyjde lépe.
Celkově to v Chorvatsku znamená nižší vstupní zátěž, méně času nad papíry a větší prostor pro skutečný výnos. Projeví se to na rychlejší návratnosti a stabilnějším cash flow než v přímořských destinacích, kde daňové zatížení rok co rok ukrajuje pořádný kus zisku.
Pokud uvažujete o druhém domově u moře, kam budete jezdit s rodinou a část roku jej budete pronajímat, Chorvatsko je téměř ideální. Cesta z Česka autem je únosná, lety do Splitu, Zadaru nebo Pulu jsou levné a krátké, a pronájmy v sezóně chodí velmi dobře.
Pokud cílíte čistě na investiční výnos, je třeba spočítat si to chladně — typ nemovitosti, lokalita, sezónnost a očekávaná obsazenost. Tady se vyplatí nepouštět se do toho podle pohledu z dovolené a raději s někým, kdo trh zná.
Chorvatské pobřeží zůstává jednou z nejbezpečnějších a nejrozumnějších cest, jak svůj kapitál vázat do nemovitosti za hranicemi Česka. Spojení eurozóny, srozumitelné legislativy, přívětivých daní a krátké vzdálenosti od domova z toho dělá nabídku, která dává smysl jak pro rodinného „chatkáře", tak pro investora s kalkulačkou v ruce.
V KIWI Reality klienty zajímající se o nemovitosti v zahraničí nasměrujeme — od posouzení reálného výnosového potenciálu přes financování v KIWI Finance až po doporučení ověřených partnerů přímo v Chorvatsku. Pokud zvažujete koupi a chtěli byste si ujasnit, co se vám vyplatí, ozvěte se.