Od dubna 2025 platí nová pravidla ČNB pro hypotéky na investiční byty. Zjistěte, koho se změny týkají, kolik vlastních peněz budete potřebovat a jak se připravit. Trh s nemovitostmi se v posledních letech hodně rozjel. Ceny bytů rostou, zájem investorů neklesá a hypotéky na pořízení dalšího bytu k pronájmu jsou stále oblíbenější. Česká národní banka na tuto situaci reaguje a od dubna zavádí přísnější pravidla pro hypoteční úvěry určené na investiční nemovitosti. Pojďme si říct, co konkrétně se mění, koho se to týká a jak se na nové podmínky připravit.
Centrální banka dlouhodobě sleduje, co se na hypotečním trhu děje. A musím říct, že důvod k obezřetnosti tu je – aktivita v tomto segmentu překonává historické průměry, ceny bytů a domů rostou dvouciferným tempem a stále větší část hypoték jde na nákup nemovitostí jako investice. ČNB vyhodnotila, že úvěry na investiční nemovitosti představují vyšší riziko než hypotéky na vlastní bydlení. Rozhodla proto doporučit bankám, aby v těchto případech uplatňovaly přísnější podmínky.
Jde o doporučení, nikoli zákon. Ale nenechte se tím uklidnit – banky se jím s vysokou pravděpodobností začnou řídit, a to velmi brzy po 1. dubnu.
Nová pravidla se dotýkají dvou skupin žadatelů o hypotéku. Za prvé jsou to lidé, kteří žádají o hypotéku na třetí a každou další obytnou nemovitost. Za druhé pak ti, kteří si berou úvěr na nemovitost určenou k pronájmu – tedy klasickou investiční nemovitost.
Zní to jednoduše, ale v praxi je to trochu složitější. Banky budou totiž pečlivě zkoumat, kolik nemovitostí skutečně vlastníte. Nezáleží přitom na tom, jak jste je získali – koupí, dědictvím nebo darem. A nesehráje roli ani to, jestli jsou zastaveny hypotékou nebo jsou bez úvěru. Počítá se každý podíl od padesáti procent výš na celoročně obytné nemovitosti – včetně podílů v bytových družstvech a pravděpodobně i celoročně obyvatelných chat a chalup.
Praktický příklad? Vezměte si manžele, kde každý z nich zdědil byt, dohromady mají ještě jeden ve společném jmění a teď by chtěli koupit čtvrtý. Pro ně by nové přísnější podmínky platily. Naopak pokud by kupovanou nemovitost vedli na své dítě jako vlastníka, přísnější postup by se neuplatnil.
Přejděme k číslům, protože ta jsou klíčová. Banky by nově neměly poskytnout financování víc než ze sedmdesáti procent hodnoty zastavené nemovitosti. To je takzvaný ukazatel LTV. Dnes přitom standardně platí osmdesát procent – a pro mladší žadatele kupující první nemovitost dokonce devadesát.
Představte si, že chcete koupit byt za šest milionů korun. Při dosavadním pravidle osmdesát procent LTV stačí mít z vlastní kapsy 1,2 milionu. S novým sedmdesátiprocentním limitem pro investiční nemovitosti budete potřebovat 1,8 milionu. Rozdíl šest set tisíc korun je pro hodně lidí velmi citelný.
Druhé omezení se týká celkového zadlužení. Celkový dluh žadatele by neměl přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. Banky tak budou komplexněji posuzovat celkový finanční profil investora, nejen samotnou kupovanou nemovitost.
A ještě jedna věc – ČNB bankám také doporučila, aby hlídaly, jestli investor nepoužívá jiné nezajištěné úvěry na pokrytí akontace. Tohle je oblíbená taktika části investorů a nová pravidla ji mají zastavit.
Dobrá otázka, se kterou se na mě klienti budou jistě ptát. Hlavní vodítko pro banku bude to, zda žadatel chce do svého příjmu pro účely hypotéky zahrnout příjem z budoucího nájmu. Jakmile to udělá, banka ho automaticky posuzuje jako investora se zpřísněnými podmínkami.
Existují situace, kde to nebude tak jednoznačné. Co třeba druhé bydlení u moře nebo horský apartmán, který část roku pronajímáte přes platformy jako Airbnb a část používáte sami pro sebe? Na to nám odpověď přinese teprve praxe po prvním dubnu. Banky si v těchto případech budou muset vytvořit vlastní interní metodiky.
Ano, a to je důležité zmínit. Pokud kupujete nové bydlení a to stávající teprve prodáváte, máte možnost prokázat bance, že ta původní nemovitost bude prodána. V takovém případě ji banka do počtu vlastněných nemovitostí nezahrne a nová pravidla se na vás neuplatní. To je praktická záchrana pro lidi, kteří se přestěhují, ale ještě nestihli prodat.
Pro část investorů to reálně znamená, že si budou muset přehodnotit strategii. Ti, kteří stavěli svůj model na maximálním využití cizích peněz – tedy vysokých hypoték na více investičních bytů – to budou mít těžší. Nová pravidla podle odborníků dopadnou přibližně na desetinu nově poskytovaných hypoték.
Někteří investoři možná přesunout zájem do regionů, kde jsou ceny nemovitostí nižší a potřebný vlastní kapitál je nominálně menší. Jiní mohou zvažovat podnikatelské úvěry jako alternativu – ty ale zpravidla přicházejí s vyšší úrokovou sazbou, takže je potřeba dobře propočítat výnosnost investice.
Nová pravidla ČNB nejsou katastrofou, ale jsou signálem, že trh s investičními nemovitostmi dospívá a regulátor ho bere vážně. Pokud plánujete koupit investiční nemovitost na hypotéku, doporučuji jednu věc – nespoléhejte na to, že „to nějak vyjde", ale sedněte si s hypotečním specialistou ještě před tím, než si cokoliv vyhlédnete.
V KIWI Reality vám s tím rádi pomůžeme. Náš tým KIWI Finance vám bezplatně zpracuje analýzu vaší situace a pomůže najít řešení, které dává smysl přesně pro váš případ.