Česká národní banka od dubna 2026 zpřísňuje podmínky pro investiční hypotéky. Maximální LTV klesá na 70 % a ukazatel DTI nesmí překročit hodnotu 7. Co to v praxi znamená pro investory do nemovitostí? Jak se na nová pravidla připravit a na co si dát pozor? Přináším praktické rady z mé desetileté praxe realitního makléře.
Nedávno za mnou přišel klient, kterého znám již několik let. Pan Tomáš je zkušený investor, vlastní tři byty v Ostravě a plánoval koupit čtvrtý. „Filipe, slyšel jsem, že se něco mění u hypoték na investiční byty. Mám se bát?“ zeptal se mě u kávy. A já mu musel říct pravdu – ano, změny přicházejí, a jsou poměrně zásadní.
Česká národní banka od dubna 2026 zavádí přísnější podmínky pro takzvané investiční hypotéky, tedy hypoteční úvěry určené na pořízení nemovitostí, které kupující nebude sám obývat, ale bude je pronajímat nebo držet jako investici.
Nová pravidla přinášejí dvě klíčové změny. Zaprvé, maximální poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) bude u investičních hypoték omezen na 70 %. To v praxi znamená, že pokud chcete koupit investiční byt za 4 miliony korun, banka vám půjčí maximálně 2,8 milionu. Zbylých 1,2 milionu musíte mít z vlastních zdrojů. Zadruhé, ukazatel DTI (poměr celkového dluhu k čistému ročnímu příjmu) nesmí překročit hodnotu 7. Jinými slovy, pokud váš čistý roční příjem činí 600 tisíc korun, celkový objem vašich dluhů nesmí přesáhnout 4,2 milionu.
Podle dostupných analýz by novým pravidlům nevyhovělo přibližně 9 % hypoték, které byly sjednány v nedávném období. To není zanedbatelné číslo. Především se to dotkne menších investorů, kteří kupují svůj druhý nebo třetí byt a financují jej z větší části hypotékou. Velkým hráčům s dostatkem vlastního kapitálu se toho tolik nezmění.
Z mé praxe vidím, že typický klient, kterého tato regulace zasáhne, je člověk ve středním věku, který si k vlastnímu bydlení pořídil jeden nebo dva investiční byty a splácí na ně hypotéky. Při koupi dalšího bytu narazí právě na limit DTI – celkový dluh už bude příliš vysoký v poměru k příjmu.
Centrální banka dlouhodobě sleduje rizika na trhu s nemovitostmi. V posledních dvou letech se objem nově sjednaných hypoték výrazně zvýšil – za rok 2025 banky poskytly hypoteční úvěry v celkovém objemu 406 miliard korun, což je druhý nejvyšší objem v historii. Část tohoto objemu přitom tvořily právě investiční nákupy, které ČNB považuje za rizikovější segment.
Logika je jasná: pokud investor přijde o příjem z pronájmu (například kvůli neobsazenosti bytu nebo neplatícímu nájemci) a současně splácí hypotéku, může se rychle dostat do problémů. A pokud by se to stalo většímu počtu investorů najednou, mohlo by to ohrozit stabilitu celého finančního systému.
Tady je důležité říct, že žádný dramatický propad cen nečekám. Poptávka po bydlení v České republice zůstává silná a nabídka omezená. Jen v Praze podle odhadů chybí kolem 100 tisíc bytů a největší rezidenční developer Central Group dokonce oznámil odklad zahájení nových projektů přibližně o rok. Ceny nemovitostí tak v roce 2026 pravděpodobně porostou o dalších 5 až 8 %, i když růst bude výrazně selektivní – kvalitní nemovitosti v dobrých lokalitách porostou rychleji, zatímco u méně atraktivních bytů se vrací prostor pro vyjednávání.
Co se však může změnit, je dynamika investičních nákupů. Část investorů, zejména těch, kteří operovali s vysokým pákovým efektem, bude muset své plány přehodnotit. To by mohlo krátkodobě uvolnit tlak na ceny v některých segmentech.
Nepodceňujte čas. Do dubna 2026 zbývají týdny, nikoli měsíce. Pokud máte rozjednaný obchod a víte, že byste novými pravidly neprošli, je rozumné jednat rychle. Řada klientů se právě z tohoto důvodu snaží uzavřít smlouvy ještě před dubnem.
Spočítejte si své DTI. Sečtěte všechny své závazky – hypotéky, leasingy, spotřebitelské úvěry – a porovnejte je se svým čistým ročním příjmem. Pokud je poměr vyšší než 7, novou investiční hypotéku nezískáte. Možná je čas nejdříve některé závazky splatit.
Připravte si vyšší vlastní zdroje. LTV 70 % znamená, že musíte mít alespoň 30 % ceny nemovitosti z vlastních prostředků. To je výrazně více, než na co byli mnozí investoři zvyklí.
Zvažte jiné formy investování. Nemovitost není jediná cesta k zhodnocení úspor. Pokud vám nová pravidla investiční nákup znesnadní, poraďte se s finančním poradcem o alternativách.
A především – nenechte se unést emocemi. V realitách platí dvojnásob, že uspěchaná rozhodnutí bývají ta nejdražší. Raději si dejte o týden déle na rozmyšlenou, než abyste se zavázali k něčemu, co vás bude tížit.
Kromě nové regulace investičních hypoték čeká trh v letech 2026 a 2027 ještě jedna významná událost – rekordní vlna úvěrů s končící dobou fixace. Týká se především hypoték sjednaných v roce 2021 za mimořádně nízkých „covidových“ sazeb, ale i úvěrů z let 2023 a 2024. Pro řadu domácností to bude znamenat skokovou změnu podmínek při refixaci.
Pokud patříte mezi ty, kterým fixace končí, neváhejte se porozhlédnout po nabídkách jiných bank. Refinancování může být cesta k lepším podmínkám, ale vyžaduje přípravu a čas.
Nová pravidla ČNB nejsou důvodem k panice, ale rozhodně jsou důvodem k zamyšlení. Investice do nemovitostí zůstává jednou z nejstabilnějších forem zhodnocení majetku, ale přístup k ní se mění. Kdo bude připraven, toho změny nezaskočí.
A pokud si nejste jistí, jak na tom jste – ozvěte se. Rádi vám pomůžeme vaši situaci zanalyzovat a najít tu nejlepší cestu.
#investičníhypotéky #ČNB2026 #realitnítrh #hypotéky #nemovitosti #KIWIReality