Chyba v kupní smlouvě může zastavit celý převod nemovitosti. Zjistěte, jak se bránit a co dělat, když katastr pošle výzvu k opravě.
Prodej nebo koupě nemovitosti bez pomoci odborníků je lákavá představa – ušetříte za provizi, vše si zařídíte sami a máte celý proces pod kontrolou. Jenže tohle rozhodnutí s sebou nese odpovědnost, která se naplno ukáže až ve chvíli, kdy se na scéně objeví katastrální úřad. A právě tam se celý obchod může nečekaně zadrhnout.
Mnozí lidé věří, že jakmile obě strany podepíší kupní smlouvu, je hotovo. Prodávající čeká na peníze, kupující se těší na klíče. Ve skutečnosti je ale podpis teprve začátkem závěrečné fáze – vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. A právě tady nastávají komplikace, které dokážou celý obchod ohrozit, nebo dokonce zastavit úplně.
Katastrální úřad přijaté podání pečlivě kontroluje. Posuzuje správnost a úplnost všech předložených listin. Pokud v kupní smlouvě narazí na sebemenší nesrovnalost – třeba chybějící údaj, nejasnou formulaci, nesprávné parcelní číslo nebo nepřesnou identifikaci účastníků transakce – nečeká. Okamžitě kontaktuje obě strany.
Dobrá zpráva je, že katastrální úřad nehraje hned tvrdou hru. Pokud jde o drobné formální nedostatky, nevyřadí podání rovnou. Místo toho zašle účastníkům řízení výzvu k odstranění chyb nebo doplnění chybějících údajů. Na splnění této výzvy mají strany zpravidla 15 až 30 dní.
Zní to jednoduše – stačí chybu opravit a odeslat zpátky. Jenže realita bývá jiná. Aby mohly obě strany problém vyřešit, musí spolu spolupracovat. A to není vždy samozřejmé – zvláště pokud mezi prodávajícím a kupujícím po podpisu smlouvy přestaly fungovat otevřené vztahy, nebo pokud jedna ze stran výzvu vůbec nevyzvedne z poštovní schránky nebo neotevře datovou schránku včas.
Pokud strany na výzvu katastru neodpoví nebo problém nevyřeší v dané lhůtě, katastrální úřad řízení zastaví. Vlastnické právo se nepřevede. Kupní smlouva se stane prakticky bezcennou listinou.
Důsledky jsou vážné pro obě strany. Kupující nezíská nemovitost – a přitom třeba již dal výpověď z nájmu nebo prodal svůj dosavadní byt. Prodávající nedostane peníze, se kterými třeba už počítal do jiné investice nebo koupě. Veškerá práce, čas a energie vložené do obchodu přijdou vniveč. A začíná se od začátku.
Situace je ještě závažnější, pokud se chybné údaje do smlouvy doplní, ale stále nesplní požadavky katastru. V takovém případě katastr řízení zamítne nebo zastaví pravomocně. Strany pak mají 15 dní na uzavření zcela nové smlouvy. Pokud tuto lhůtu nestihnou, obchod se ruší a vše se vrací do původního stavu – jako by k žádné dohodě nikdy nedošlo.
Existují dvě konkrétní věci, které riziko výrazně snižují.
První záchrannou brzdou je správně sepsaná kupní smlouva. Ta by měla obsahovat výslovné ustanovení zavazující obě strany ke vzájemné součinnosti při odstraňování případných nedostatků, které katastr vyžádá – a to ve stanoveném termínu. Součástí takového ujednání bývá i smluvní pokuta za nesplnění, v praxi běžně ve výši 200 000 Kč, spolu s právem druhé strany od smlouvy odstoupit. Takové ustanovení není hrozbou, je to pojistka pro obě strany.
Druhou záchrannou brzdou je pozornost po podání návrhu. Po odeslání kupní smlouvy na katastrální úřad je nutné každý den kontrolovat doporučenou poštu i datovou schránku. Pokud výzva přijde, je třeba jednat okamžitě – ideálně ve spojení s druhou stranou transakce – a odpovědět v termínu, který katastr stanovil.
Popsaným komplikacím lze celkem spolehlivě předejít, pokud celá kupní transakce probíhá pod dohledem zkušeného profesionála. Ať už jde o advokáta se specializací na nemovitostní právo, nebo o certifikovaného realitního makléře – jejich přínos spočívá právě v tom, že kupní smlouvu připraví správně od začátku, ohlídají lhůty a komunikaci s katastrem a v případě potřeby zajistí rychlé doplnění nebo opravu.
Provize za odbornou asistenci se v takovém světle jeví jinak – jako investice do jistoty, že celý obchod skutečně proběhne tak, jak má. Pokud si chcete být jistí, že váš prodej nebo koupě nemovitosti dopadne dobře, neváhejte nás kontaktovat. Bezplatná konzultace nezavazuje – a může ušetřit spoustu starostí.