Pronájem nebytových prostor přináší podnikatelům stabilní příjem – jenže co dělat, když nájemce přestane platit a odmítá komunikovat? Situace, které se snad nikdo nechce dočkat, ale je dobré vědět, jaké nástroje zákon pronajímateli dává. Jedním z nich je zadržovací právo. Dnes vám vysvětlím, kdy ho lze uplatnit a jak celý postup provést tak, abyste se vyhnuli zbytečným komplikacím.
Zákon stojí na straně pronajímatele ve chvíli, kdy nájemce závažně poruší své smluvní povinnosti. Za takové porušení se považuje například situace, kdy nájemce neplatí nájemné déle než tři měsíce. Občanský zákoník v § 2232 v takovém případě dává pronajímateli právo okamžitě ukončit nájemní vztah – tedy bez standardní výpovědní doby.
Výpověď by ale měla být doprovázena písemným upozorněním, že pokud nájemce dlužnou částku neuhradí, přistoupí pronajímatel k zadržení věcí nacházejících se v pronajatých prostorách. Tím dostává nájemce poslední příležitost situaci vyřešit smírnou cestou. Stojí za to vědět, že zadržovací právo se nevztahuje pouze na dlužné nájemné – pronajímatel jím může zajistit i pohledávky z nezaplacených energií, nevyúčtovaných servisních služeb nebo smluvně dohodnutých stavebních úprav.
Zákon hovoří o movitých věcech, které se nacházejí v pronajatém prostoru. A tady přichází jedna praktická komplikace, na kterou je třeba myslet. Ne vše, co v prostorách fyzicky leží, musí být majetkem samotného nájemce. Kancelářská technika pořízená formou leasingu, stroje převzaté na základě obchodní smlouvy – to vše může být ve vlastnictví třetích osob, nikoli nájemce.
Právní praxe se přiklání k tomu, že pronajímatel může zadržet veškeré věci, které v prostorách najde. Zároveň by ale měl nájemci písemně umožnit, aby si odebral předměty, jež mu nepatří. Je to krok, který chrání pronajímatele před nároky třetích stran a předchází zbytečným sporům. Pokud nájemce nespolupracuje, je tato písemná výzva v podstatě jedinou cestou, jak se těmto komplikacím vyhnout.
Pokud nájemce ani po výpovědi nezareaguje – dluh neuhradí a prostory sám nevyklidí – může pronajímatel přistoupit k fyzickému vyklizení. A tady bych doporučoval jednu věc nade vše: přizvěte notáře.
Notář celý průběh vyklizení zdokumentuje. Zaznamená, co bylo v prostorách nalezeno, v jakém stavu a jak bylo s jednotlivými věcmi naloženo. Takový notářský zápis má pak klíčovou roli jako důkazní materiál – třeba pokud by nájemce dodatečně tvrdil, že mu věci chybí nebo byly poškozeny. Bez tohoto dokumentu by byl pronajímatel v případném soudním sporu ve velmi nevýhodné pozici.
Po vyklizení má pronajímatel povinnost zadržené předměty uložit a starat se o ně s péčí řádného hospodáře. To bývá u rozměrných nebo specializovaných věcí finančně i logisticky náročné. Zákon ale pamatuje na spravedlivé řešení: náklady spojené s uskladněním jdou k tíži nájemce a pronajímatel má na jejich náhradu nárok.
Samotné zadržení nestačí – pronajímatel musí nájemce bezodkladně písemně informovat a vyzvat ho k úhradě dluhu. Obvyklá lhůta, která se v praxi stanovuje, bývá sedm až čtrnáct dní. Pokud ani v této době k úhradě nedojde, má pronajímatel právo přistoupit k prodeji zadržených věcí.
Nejčastějším způsobem je veřejná dražba, zákon ale připouští i jiný obvyklý postup prodeje. Pronajímatel je přitom povinen dosáhnout co nejvyšší možné ceny – nestačí věci prodat jen proto, aby se situace co nejrychleji uzavřela. Po uskutečnění prodeje musí celou transakci nájemci řádně vyúčtovat. Pokud výtěžek z prodeje přesáhne výši pohledávky, je pronajímatel povinen rozdíl vrátit – i to patří k povinnostem, které zákon ukládá.
Že jde o zákonný a přípustný postup, potvrdil ve svém usnesení i Nejvyšší soud ČR. V konkrétním případě se nájemce bránil tomu, že pronajímatelé prostory vyklidili bez jeho souhlasu a věci zadrželi. Soud ale dospěl k závěru, že pronajímatelé jednali v souladu se zákonem, protože nájemce prostory po skončení nájmu sám nevyklidil. Postup byl notářsky zdokumentován a věci byly řádně uskladněny – soud ho neshledal protiprávním ani rozporným s dobrými mravy.
Zadržovací právo je pro pronajímatele legitimním nástrojem, jak se bránit v situaci, kdy nájemce neplní své závazky. Zásadní ale je správný postup: nejprve písemná výpověď spojená s upozorněním na možné zadržení věcí, pak vyklizení za přítomnosti notáře, pečlivé uskladnění předmětů a teprve poté případný prodej. Každý krok má svá pravidla a jejich dodržení je tím, co celou věc staví na pevný právní základ.
Pokud se s podobnou situací potýkáte nebo potřebujete poradit s pronájmem komerčních prostor obecně, neváhejte se na nás obrátit. V KIWI Reality vám rádi poradíme.