Otázka, kdo zaplatí za výměnu prasklé baterie nebo poničenou kliku, patří k těm nejčastějším sporům mezi nájemníky a pronajímateli. A upřímně řečeno, ani jedna ze stran to často přesně neví. Proto se dnes na toto téma podívám trochu zevrubněji – přehledně a bez zbytečné právní hantýrky.
Pravidla pro takzvané drobné opravy a běžnou údržbu v nájemních bytech upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Toto nařízení stanoví, co je „drobná oprava" a jakou finanční hranici nájemník povinně nese sám. Od svého vydání v roce 2015 se ale limity nijak neměnily – a to i přesto, že ceny stavebních prací, materiálu a řemeslníků mezitím výrazně vzrostly. Vláda se proto po deseti letech rozhodla tyto hranice aktualizovat tak, aby lépe odpovídaly dnešním cenám. Nejde tedy o navýšení finanční zátěže nájemníků jako takové, ale o zohlednění inflačních vlivů.
Od začátku letošního roku platí dvě zásadní změny. Za prvé, za drobnou opravu se nově považuje taková oprava, jejíž cena nepřekročí 1 500 Kč. Za druhé, roční limit celkových drobných oprav v bytě se zvyšuje ze 100 na 150 Kč za každý metr čtvereční podlahové plochy. Pokud tedy nájemník bydlí v bytě o velikosti 60 m², může ho v součtu drobné opravy stát až 9 000 Kč ročně. To rozhodně není zanedbatelná částka, a proto se vyplatí vědět, co přesně do těchto limitů spadá.
Důležité je vědět i to, co se do tohoto limitu nezapočítává: například doprava řemeslníka na místo nebo jiné vedlejší náklady, které se sice mohou na faktuře objevit, do limitu ale nepatří. Limit se vztahuje pouze na materiál a práci jako takovou.
Nařízení vlády přesně vyjmenovává, co mezi drobné opravy patří. Jde zejména o opravy věcí, které se přirozeně opotřebovávají každodenním používáním. Konkrétně sem řadíme opravy podlah, prahů a lišt, částí oken a dveří, klik, zámků, rolet nebo žaluzií. Patří sem také výměna a oprava vypínačů, elektrických zásuvek, jističů, zvonků nebo žárovek. V koupelně a kuchyni jde o opravy vodovodních baterií, sprch, umyvadel, van, dřezů, splachovačů a sifonů, ale i uzávěrů vody a plynu – s výjimkou hlavního uzávěru bytu. Zahrnuto je rovněž ověření nebo drobná oprava vodoměrů či měřičů tepla.
Pokud jsou v bytě kuchyňské spotřebiče nebo vestavěný nábytek, které patří pronajímateli, drobné opravy těchto věcí jdou také na vrub nájemníka. Stejně tak drobné zásahy na topném zařízení – třeba výměna termostatu u kotle.
Tady dělá hodně nájemníků chybu. Povinnost nájemníka totiž nespočívá jen v tom platit za drobné opravy. Zákon ukládá nájemníkům také provádět drobnou pravidelnou údržbu v bytě, a to v rámci zmíněných finančních limitů. Sem patří pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par a digestoří, ale i mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van a dřezů. Stejně tak pravidelná kontrola a údržba kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, kuchyňských linek nebo vestavěných skříní.
Do pravidelné údržby patří i kontrola kamen na tuhá paliva, plyn nebo elektřinu, kouřovodů, kotlů a jejich rozvodů. A aby toho nebylo málo – malování, tapetování a drobné opravy omítek jsou také na nájemníkovi.
Aby bylo jasno – ne všechno leží na nájemníkovi. Vše, co přesáhne zákonný limit jedné opravy, nebo co nařízení vlády jako drobnou opravu výslovně nevyjmenovává, platí pronajímatel. Typickým příkladem je výměna těles ústředního vytápění – ta patří jednoznačně na stranu pronajímatele, bez ohledu na to, co by si někdo přál dohodnout jinak.
Zákon v tomto bodě ani nedovoluje, aby si pronajímatel s nájemníkem smluvně dohodli vyšší limit drobných oprav, než stanoví nařízení vlády. Opačně to ale možné je – v nájemní smlouvě si lze sjednat limity nižší, a tím nájemníka částečně zvýhodnit.
Zvýšení limitů, které vstoupilo v platnost 1. ledna 2026, není důvodem ke změně nájemní smlouvy – pokud si strany nechcete sjednat nižší limity, smlouva zůstává platná beze změny. Principy a vymezení drobných oprav zůstaly jinak stejné jako dříve.
Pronajímatelům doporučuji, aby o změně limitů informovali své nájemníky – na domovní nástěnce, v e-mailu nebo na webu. Předejde se tak zbytečným nedorozuměním při příštím řešení opravy. Nájemníci by pak měli pamatovat na to, že pravidelnou drobnou údržbu mají provádět průběžně, nikoli až tehdy, kdy se věc zcela pokazí.
Pokud si nejste jistí, co přesně do drobných oprav ve vašem bytě patří, nebo potřebujete zkontrolovat, zda je vaše nájemní smlouva v souladu s aktuální právní úpravou, neváhejte se na nás obrátit. V KIWI Reality vám rádi pomůžeme – bezplatná konzultace je samozřejmostí.