Když mi v posledních týdnech volají klienti, kteří plánují koupit byt nebo dům, otázka je skoro pokaždé stejná. Kam jdou hypotéky? Mám brát teď, nebo počkat? Pokusím se odpovědět co nejjasněji – aktuální situaci shrnu, vysvětlím čísla a podělím se s vámi o to, co v takových chvílích říkám vlastním zákazníkům v KIWI Finance.
Krátká cesta dolů se zatím zastavila. Průměrná nabídková sazba podle dat Swiss Life Hypoindexu překročila začátkem května hranici 5,19 procenta. Sám o sobě by takový pohyb nepůsobil dramaticky, jenže šlo už jen o jeden bazický bod nahoru – v dubnu předtím sazba vyskočila o těžkých 29 bazických bodů a poprvé po delší době se vrátila nad pětiprocentní úroveň.
V březnu byla situace ještě úplně jiná – hypotéky se prodávaly za nejvýhodnějších podmínek od roku 2022. Za loňský rok celkově klesly úrokové sazby o zhruba 0,3 procentního bodu a všechno naznačovalo, že tento pokles bude letos pokračovat. Místo toho přišlo prudké otočení.
Co mě jako poradce zaujalo nejvíc, je rozevírání nůžek mezi krátkými a dlouhými fixacemi. Loni na jaře dělal rozdíl mezi nimi sotva 35 bazických bodů. Dnes už narostl na 84 bodů. Konkrétně podle stejných dat – tříletá fixace se v průměru drží okolo úrovně 4,90 procenta, kdežto u desetileté se sazba vyšplhala až k 5,74 procentům.
V překladu do češtiny: kdo si dnes fixuje na deset let, platí mnohem výrazněji za pohodlí dlouhodobé jistoty. A naopak – krátká fixace působí na první pohled velmi lákavě.
Co s tím v praxi? Zlaté pravidlo „berte krátkou fixaci, sazby zase klesnou" nelze brát jako dogma. Po další refixaci totiž můžete narazit na výrazně vyšší úrok, než dnes. Volba mezi tříletkou a delším horizontem by měla vycházet z toho, jak moc vám vadí riziko a jak velkou rezervu si můžete dovolit. O tomhle se s klienty v KIWI Finance bavíme detailně, protože rozdíl mezi „dobrou" a „špatnou" volbou fixace může být na celkové ceně úvěru klidně sto tisíc korun.
Konkrétní čísla mluví líp než procenta. Vezměte si modelový případ – úvěr 3,5 milionu korun na 80 procent odhadní hodnoty nemovitosti se splatností 25 let. Při dnešních sazbách dělá měsíční splátka 20 858 korun. To je o 617 korun víc než ještě před měsícem. Za celé pětileté fixační období je to už přes 37 tisíc korun navíc oproti tomu, kdybyste podepsali úvěr v březnu.
U vyšších částek se dopad ještě násobí. Při úvěru 5 milionů půjde o měsíční nárůst přes 900 korun, na běžnou pětiletou fixaci se z toho stane víc než 55 tisíc korun. Pro spoustu domácností to představuje rozdíl mezi pohodlným a napjatým rodinným rozpočtem.
Klíčem k pochopení situace jsou takzvané úrokové swapy. Tyto nástroje na mezibankovním trhu v podstatě určují, za jakou cenu si banky půjčují peníze na delší období – a podle toho si pak nastavují sazby pro klienty. V uplynulých týdnech se swapové sazby drží na vysokých úrovních a banky na to musí reagovat.
K tomu se přidává obava z nového nárůstu inflace, který signalizují i čerstvé dubnové odhady. A vrcholem nepříjemné kombinace je geopolitická nejistota kolem stále otevřeného konfliktu na Blízkém východě. To všechno žene cenu dlouhodobých peněz nahoru.
Důležitá poznámka: banky tedy ani nečekají na to, co udělá Česká národní banka. Ta zatím své základní sazby drží beze změny, ale komerční hypotéční sazby se utvářejí spíš podle mezibankovního trhu a očekávání bank do budoucna.
Tady přichází otázka, na kterou jednoznačnou odpověď nikdo nemá. Můj pohled je ale takový – pokud kupujete vlastní bydlení a nemovitost máte vybranou, nemá smysl s podpisem dlouho otálet. Naděje, že úroky zase klesnou pod pět procent během letošního roku, není podle aktuálního vývoje příliš silná. Naopak – kdyby se inflace dál zhoršovala, mohly by sazby pokračovat vzhůru.
Pro investiční nákupy je situace složitější. Vyšší úroky znamenají nižší výnos z pronájmu po odečtení splátky a v některých lokalitách se rovnice prostě přestává sčítat. Tady stojí za to dělat propočty s tužkou v ruce ještě před tím, než s vámi banka začne mluvit.
Z toho, jak vidím situaci dnes, plyne pár konkrétních doporučení.
Nečekejte na zázračné zlevnění – pravděpodobnost, že se v nejbližších měsících sazby vrátí pod pět procent, je nízká. Při výběru fixace zvažte i variantu pětileté – často nabízí přijatelný kompromis mezi cenou a stabilitou. Před podpisem si vždy nechte srovnat nabídky více bank, protože rozdíly mezi nimi se aktuálně zvětšují. A nezapomeňte si připravit dostatečnou finanční rezervu – tři až šest splátek na účtu vám může v nečekané situaci hodně pomoct.
Pokud uvažujete o hypotéce a nejste si jisti, jakou variantu vybrat, rád vám v KIWI Finance dám nezávislé porovnání nabídek na trhu. Konzultace je bezplatná a teprve podle čísel se pak rozhodnete, jestli vůbec a u jaké banky.