Správa bytového domu s sebou přináší jednu nepříjemnou realitu: pokud někdo z vlastníků přestane platit, doplatí na to všichni ostatní. Zvláště v menším SVJ se výpadek jednoho plátce projeví velmi rychle – a nalezení řešení bývalo donedávna složitý a zdlouhavý boj. Přelomové rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ale přineslo jasnou odpověď na otázku, která dlouho visela ve vzduchu: ano, SVJ má právo neplatiče od určitých služeb odpojit.
Každý vlastník bytu v domě se společenstvím vlastníků jednotek je povinen pravidelně přispívat na správu domu a úhradu sdílených služeb. Sem spadají dodávky tepla, teplé i studené vody, provoz výtahu, odvod odpadních vod nebo úklid společných prostor. Shromážděné platby putují na bankovní účet SVJ nebo bytového družstva, odkud se pak průběžně pokrývají všechny smluvní závazky vůči dodavatelům.
Problém nastane ve chvíli, kdy jeden vlastník platit přestane. SVJ totiž musí své závazky vůči dodavatelům splnit bez ohledu na to, zda mu všichni vlastníci odvádějí zálohy včas. Výpadek musí být pokryt z jiných zdrojů – a to de facto jde z kapes ostatních, řádně platících sousedů. Ještě před nedávnem přitom SVJ nemělo k dispozici žádný účinný nástroj, jak tento stav rychle řešit.
Konkrétní případ, který se nakonec dostal až k Nejvyššímu soudu, se odehrál v bytovém domě v Mostě. Jeden z vlastníků přestal hradit zálohy za energie, a SVJ se proto rozhodlo přerušit mu dodávky tepla a teplé vody.
Byt v té době změnil vlastníka prostřednictvím dobrovolné dražby. Nový majitel se ale záhy ukázal jako stejně problematický jako ten předchozí: po dvou měsících přestal platit také a odmítl navíc uhradit i dluhy vzniklé za původního vlastníka. SVJ na toto reagovalo stejně – byt zůstal odpojen. Nový vlastník argumentoval tím, že platit začne, až mu budou dodávky obnoveny, a že SVJ k odpojení nemělo vůbec právo.
Případ řešil nejprve Okresní soud v Mostě, poté krajský soud – oba žalobu vlastníka zamítly. Nakonec se věc dostala k Nejvyššímu soudu.
Nejvyšší soud svým rozhodnutím potvrdil, že povinnost hradit tyto příspěvky a zálohy zakotvuje přímo občanský zákoník – jde o jednu ze základních povinností, které na každého vlastníka bytové jednotky dopadají. Nejde přitom o libovolně zvolené smluvní podmínky – jde o tzv. nezbytné služby, tedy takové, které si příjemce není schopen obstarat individuálně. Přesně do této kategorie patří centrální dodávky tepla, teplé vody, provoz výtahu nebo odvod odpadních vod.
Z toho plyne zásadní závěr: vztah mezi SVJ a vlastníkem je ve své podstatě vztahem poskytovatele a příjemce služby za úplatu. A pokud příjemce za služby neplatí, poskytovatel není povinen je poskytovat donekonečna v plném rozsahu. SVJ tedy smí přistoupit k odpojení konkrétní jednotky – za podmínky, že je to technicky proveditelné a že ostatní vlastníci, kteří své závazky plní, nebudou tímto krokem nijak dotčeni.
Součástí rozhodnutí bylo i důležité varování pro zájemce o koupi nemovitostí v dražbách. V tomto konkrétním případě soud dospěl k závěru, že původní vlastník inicioval dobrovolnou dražbu záměrně – aby se vyhnul splácení dluhů vůči SVJ. Po dražbě přitom byt fakticky zůstal v okruhu stejné rodiny.
Soud takový postup označil za nekalý a v rozporu s dobrými mravy. Zároveň upozornil na něco, co by měl mít každý kupující v dražbě na paměti: dražíte vlastnictví k bytové jednotce jako celku – včetně všech závazků, které na ní váznou. Zákon přitom upravuje zákonný přechod dluhů, a kdo se dražby účastní, měl by být předem obeznámen s tím, jaký dluh byt nese.
Jinými slovy: levná cena v dražbě nemusí být výhodou, pokud za ní skrývá nezaplacené zálohy SVJ.
Pro předsedy SVJ a správce bytových domů je toto rozhodnutí důležitým signálem. Odpojení od společně dodávaných služeb je reálný a právně přípustný nástroj, jak na neplatiče účinně zatlačit – bez nutnosti čekat na výsledek zdlouhavého soudního řízení. Podmínky jsou ale jasné: technická proveditelnost odpojení konkrétní jednotky a zachování dodávek všem ostatním vlastníkům.
Pokud se potýkáte s neplatiči ve vašem domě nebo řešíte správu nemovitosti a nevíte, jak postupovat, rádi vám poradíme. V KIWI Reality máme s touto problematikou zkušenosti a dokážeme vám doporučit správný postup. Obraťte se na nás přes kontakt zde.