Zástavní právo banky prodej nemovitosti nezastaví. Poradíme, jak se úvěr splácí z kupní ceny, kolik to trvá a čemu je nutné se vyhnout.
Když se v realitách bavíme s prodávajícími, zaznívá jedna obava skoro pokaždé — „ale já mám na tom bytě ještě hypotéku, můžu ho vůbec prodat?" Odpověď je jednoduchá: můžete. Zástavní právo banky je dnes zapsáno na velké části bytů a domů, které se každý den prodávají, a samo o sobě není žádnou překážkou.
Co je ale opravdu důležité — a v čem si klienti občas naběhnou, když si prodej zkouší udělat sami — je celý postup správně nastavit. Kdo, kdy a kolik platí. Kdy banka vydá potvrzení, kdy katastr vymaže zástavu, a co dělat, když má koupi financovat kupující rovněž z hypotéky. Následující řádky vám v tom udělají pořádek.
Pro úplnost hned na začátku: v článku se bavíme o klasické smluvní hypotéce ve prospěch banky. Pokud na nemovitosti visí zástavní právo exekutorské, soudcovské, daňové nebo jiné neobvyklé, jde o samostatný právně náročnější případ a rozhodně bych ho nedělal svépomocí — obraťte se na advokáta nebo makléře, který má s podobnými prodeji zkušenost.
V drtivé většině prodejů to funguje takto. Prodávající si u své banky vyžádá takzvané vyčíslení zůstatku úvěru — to je oficiální dokument s částkou, kterou je potřeba doplatit, aby úvěr byl uzavřen. Vyčíslení se váže vždy ke konkrétnímu datu a banka v něm zároveň uvádí, na jaký účet mají peníze přijít a jaké potvrzení po zaplacení vystaví. To potvrzení je potom podklad pro katastr, aby zástavní právo mohl vymazat.
Kupní cena se pak neplatí přímo z ruky do ruky, ale skládá se do úschovy. Nejčastěji používáme advokátní nebo notářskou úschovu, u větších transakcí se hodí i bankovní. Úschova sama pak peníze rozešle podle pokynů ve smlouvě — část na účet banky prodávajícího na doplacení hypotéky, zbytek prodávajícímu. Nikdy neuvolňujte peníze prodávajícímu s tím, že „on si už tu hypotéku pak nějak doplatí" — to je klasické riziko, kterému se úschovou vyhýbáte.
Pokud kupující platí celou částku ze svého (nemá tedy vlastní hypotéku), je celá věc technicky nejjednodušší. Do transakce nevstupuje nová banka, netřeba čekat na její schválení, ani se nezřizuje další zástava, kterou by si mohla banka kupujícího na nemovitost dát.
I když kupující platí ze svého, výmaz hypotéky ale neproběhne obratem. Zaplacení je jedna věc, papíry druhá — banka musí interně úvěr uzavřít, vystavit potvrzení, kupující nebo advokát to podá na katastr a katastr má na řízení své lhůty (obvykle několik týdnů).
Tady se to trochu komplikuje. Kupující jde do své banky pro úvěr, ta ho posoudí, schválí a bude chtít mít úvěr zajištěný — tedy zapsat si svoje vlastní zástavní právo na tu samou nemovitost. A samozřejmě chce mít jistotu, že peníze skončí přesně tam, kde mají — tedy část u banky prodávajícího na doplacení jeho hypotéky, zbytek prodávajícímu.
Prakticky to vypadá tak, že po podpisu kupní smlouvy a zástavní smlouvy podáváme na katastr návrh na vklad. Katastr nejdřív zapíše novou zástavu ve prospěch banky, která financuje kupujícího, a teprve pak, po doplacení a dodání potvrzení, vymaže původní zástavu banky prodávajícího.
To znamená, že na listu vlastnictví budou nějakou dobu vidět dvě zástavní práva vedle sebe. Prodávajícímu i kupujícímu to většinou dělá starost, ale je to naprosto standardní přechodný stav. Za pár týdnů, jakmile původní banka vydá potvrzení a katastr provede výmaz, na listu vlastnictví zůstane jen nová zástava kupujícího.
Časově ale tahle varianta trvá déle — počítejte se schvalováním úvěru u banky kupujícího, podpisem zástavní dokumentace, katastrálním řízením, kontrolou podmínek čerpání a teprve pak uvolněním peněz. Každá banka má vlastní procesy a lhůty, které makléř s praxí zná a umí je do harmonogramu prodeje započítat.
Tohle je pastí, do které nezkušený prodávající nebo kupující snadno vlítne. Vedle zástavního práva mohou banky do katastru zapsat i zákaz zcizení (nesmíte nemovitost bez souhlasu banky prodat) a zákaz zatížení (nesmí se na ni bez souhlasu banky zapsat další zástava).
Pokud tyhle zákazy list vlastnictví ukazuje, není to jen formalita. Bez souhlasu banky převod zkrátka neproběhne. A souhlas banka může vydat, ale za svých podmínek — a ne vždy hned. V praxi to znamená přidat do harmonogramu prodeje týdny čekání, což ovlivňuje smluvní termíny i moment, kdy má být kupní cena složena do úschovy.
Rada: hned na začátku prodeje si vytáhněte aktuální list vlastnictví z katastru a zkontrolujte oddíl C (věcná práva zatěžující). Pokud tam zákazy jsou, jděte za bankou co nejdřív. Nechte si to spíš zkontrolovat makléřem nebo advokátem než to řešit sami — chyba tady může znamenat, že se prodej zdrží nebo mine termín.
Ještě je jedno řešení, které klienty občas napadá — nechat zástavu banky převést na jinou nemovitost, kterou vlastníte. V praxi to znamená, že prodávaná nemovitost se od hypotéky uvolní a banka si své zajištění přesune třeba na chatu, druhý byt nebo dům.
Tahle možnost dává smysl v situacích, kdy si prodávající chce svůj úvěr zachovat (třeba kvůli výhodnému fixu) a nechce ho předčasně splatit. Není to ale nárokové právo — banka musí novou nemovitost posoudit, ocenit ji, zkontrolovat její právní stav a rozhodnout, jestli je pro zajištění pohledávky dostatečná.
Časově jde o nejnáročnější variantu. Musí se nechat ocenit náhradní nemovitost, získat schválení banky, sepsat a podepsat novou zástavní smlouvu, podat na katastr návrh a čekat na vklad. Podle zkušenosti to bývá i několik měsíců. Pokud spěcháte s prodejem, tuto cestu spíš nedoporučuji — s předčasným doplacením hypotéky se dostanete k cíli výrazně dřív.
Jako prodávající si co nejdřív zajděte pro vyčíslení do vaší banky. Zjistěte, za jakých podmínek banka vystaví potvrzení pro katastr, jaké má lhůty a jestli není nutný souhlas se zcizením či zatížením. Nedělejte to na poslední chvíli — banky mají svoji rychlost a čekání na jeden papír umí prodej pozdržet o týdny.
Jako kupující si ověřte, jak přesně budou peníze proudit — kolik jde na doplacení hypotéky prodávajícího, kolik prodávajícímu, kdo je odesílá a kdy. Pokud si berete vlastní hypotéku, ptejte se své banky předem, jak reaguje na scénář, kdy je na kupované nemovitosti dosud starší zástava, a jaké má reálné termíny.
Oba byste měli trvat na tom, aby kupní cena šla přes úschovu. Advokátní, notářská nebo bankovní úschova stojí pár tisíc korun a je to nejlevnější pojištění celé transakce. Bez úschovy se v podobných prodejích jednoduše neobejdete.
Zástavní právo na nemovitosti není strašák, dokud máte v ruce plán. Prodejů bytů a domů s aktivní hypotékou proběhne ročně v Česku desetitisíce a naprostá většina bez potíží. Klíčem je jen jedna věc — mít na začátku ujasněno, kdo, kdy a kolik platí, kdy se která zástava mění a jaké termíny jsou realistické.
V KIWI Reality podobných obchodů řešíme desítky ročně a víme, kde jsou úskalí u jednotlivých bank, jak nastavit úschovu tak, aby chránila obě strany, a jak sladit termíny se všemi hráči. Pokud prodáváte byt s hypotékou nebo naopak kupujete nemovitost, na které visí, ozvěte se. Bezplatnou úvodní konzultaci nabízíme i tady — je lepší si věci ujasnit na začátku než je pak řešit pod tlakem termínů.