V KIWI Reality se každý týden setkáváme s majiteli, kteří si pořídili byt jako investici, aby si zhodnotili úspory. Někdy ale netuší, že podpisem nájemní smlouvy se odpovědnosti nezbavují — naopak. Ať už ve vašem bytě bydlí kdokoli, navenek vůči společenství vlastníků jste to pořád vy.
Občanský zákoník je v tomhle směru poměrně přísný. V okamžiku, kdy někomu umožníte vstup do domu — ať už nájemníkovi, jeho rodině, nebo komukoli dalšímu — automaticky přebíráte odpovědnost za to, že se budou řídit pravidly domu. To znamená dodržovat domovní řád, stanovy SVJ i běžné zásady slušného soužití.
V praxi to vypadá tak, že když váš nájemce v noci pouští hudbu na maximum, hází odpadky vedle popelnic nebo si dělá ze společné chodby skladiště, výbor řeší problém právě s vámi. Nikoli s ním. A pokud bydlíte třeba v jiném městě a o ničem netušíte, dorazí vám výzva k nápravě, někdy i pokuta — a vy budete koukat, co se to vlastně děje.
Zákon vám ukládá ještě jednu věc, na kterou se snadno zapomíná. Jakmile někomu pronajmete byt na delší dobu, máte povinnost správci nebo předsedovi výboru bez odkladu sdělit, kdo v bytě bydlí — tedy jméno nájemce, jeho kontaktní adresu a počet osob, které tam budou mít domácnost. Tento údaj má totiž přímý vliv na to, jak se rozúčtují služby spojené s užíváním bytu.
Když se v bytě během roku počet bydlících změní, je třeba ohlásit i tuto změnu. Většina pronajímatelů přehazuje povinnost na nájemníka, ale vyplatí se mít v nájemní smlouvě výslovně sjednáno, že nájemce má informovat jak vás, tak SVJ. Předejdete tím nedorozuměním při ročním vyúčtování záloh.
Tady se začíná často objevovat skutečně nepříjemné téma — nelegální podnájem. Standardně si v nájemní smlouvě ujednáme, že další osobu může nájemce přijmout pouze s vaším písemným souhlasem. Otázka ale je, jak takovou věc vůbec odhalíte, když v domě nebydlíte.
Někteří méně poctiví nájemníci si v bytě zařídí podnájem na vlastní pěst a peníze inkasují bokem. Cizího člověka pak vykazují jako rodinného příslušníka nebo dlouhodobou návštěvu. Český zákon přitom nestanovuje přesný počet dní, po kterých se z hosta stává obyvatel — ale obsahuje jedno důležité pravidlo, o kterém se mezi pronajímateli málo mluví.
Občanský zákoník říká, že pokud návštěva v bytě setrvá v součtu více než dva měsíce během jednoho roku, považuje se za nového člena domácnosti. Od té chvíle má nájemce povinnost vám to oznámit. Když to neudělá, hrubě porušuje smlouvu a vy máte v ruce silný argument — včetně možnosti dát výpověď z nájmu.
Návštěvy jako takové zakázat nemůžete, na to máte právní limit. Můžete ale požadovat, aby v bytě nežilo víc osob, než kolik odpovídá jeho rozloze a hygienickým standardům. Pokud vám tedy nájemce naváží do garsoniéry pět dalších lidí a neřekne ani slovo, je to jasné porušení smlouvy.
Za roky v branži jsme si v KIWI Reality všimli, že problémům s pronajímáním lze ve většině případů předejít. Nejde o nic složitého, jen o pár návyků, které stojí za to si od začátku zavést.
Předejte nájemníkovi kontakt na předsedu výboru nebo správce domu a stručně mu vysvětlete, jak SVJ funguje. Při podpisu smlouvy ho seznamte se stanovami a domovním řádem — a nechte ho podepsat, že je převzal. Sjednejte si smluvní pokutu pro případ, že tato pravidla poruší. Průběžně mu předávejte důležitá rozhodnutí shromáždění (změny záloh, plánované opravy, nová pravidla domu). A pravidelně sami komunikujte s výborem — zeptejte se, jestli na nájemníka nejsou nějaké stížnosti, a nečekejte, až vám přistane v poště výstraha.
Pronájem investičního bytu nemusí být zdrojem stresu, pokud ho hned od začátku postavíte správně. Pečlivá nájemní smlouva, jasná komunikace s nájemcem i SVJ a aktivní zájem o to, co se v domě děje, vám ušetří hodně nepříjemností i peněz.
Pokud řešíte koupi investiční nemovitosti, její správu nebo si nejste jistí, jak postavit bezpečnou nájemní smlouvu, ozvěte se nám. V KIWI Reality vám rádi poradíme — od výběru bytu přes financování v KIWI Finance až po nastavení dlouhodobého pronájmu.