Každý pronajímatel dříve či později narazí na nájemce, který prostory po skončení nájmu prostě nevyklidí. Do loňského roku byl jediným řešením klasický soudní spor – zdlouhavý, nákladný a s nejistým koncem. Od 1. ledna 2026 ale vstoupil v platnost nový právní nástroj: rozkaz k vyklizení. A upřímně řečeno, jde o změnu, na kterou jsme jako pronajímatelé dlouho čekali.
Podívejme se nejprve na čísla. Podle Českého statistického úřadu žije v nájemních bytech přes pětina českých domácností a tento podíl dále roste – odhaduje se, že do roku 2030 to bude každá čtvrtá domácnost. S tím zákonitě roste i počet případů, kdy nájemce přestane plnit své povinnosti.
Data z realitního trhu dlouhodobě ukazují, že nájemníci, u nichž dochází k prodlevám v platbách nebo k úplnému výpadku nájemného, tvoří zhruba dvě až tři procenta z celkového počtu pronajatých bytů. To na první pohled zní jako málo, ale Asociace nájemního bydlení to správně pojmenovává jinak: na sto bytů jde hned o několik nájemníků. A když přijde taková situace na vás, procenta vás moc neutěší.
Největší bolestí pro pronajímatele přitom nebyl samotný dluh, ale to, co přišlo potom – soudní řízení trvající klidně několik let, nepřiznané právní náklady a byt, ze kterého nelze nájemce dostat. Nová úprava by tenhle stav měla zásadně změnit.
Rozkaz k vyklizení je v principu obdobou platebního rozkazu, který pronajímatelé znají z pohledávkových sporů. Klíčový rozdíl oproti standardnímu soudnímu řízení spočívá v tom, že soud může rozhodnutí vydat, aniž by předtím nařídil jednání nebo vyslechl nájemce. To ze soudního procesu odstraňuje zdlouhavou fázi, která v minulosti mohla trvat měsíce.
Nájemce má po doručení rozkazu patnáct dní na to, aby podal odpor. Pokud to neudělá, rozhodnutí nabývá právní moci – a pronajímatel může zahájit exekuci. V praxi to znamená, že celý proces navrácení nemovitosti by měl soud zvládnout během několika týdnů, maximálně do šesti měsíců.
Aby soud rozkaz vydal, musíte jako pronajímatel splnit tři základní předpoklady. Zaprvé musí být nájemní vztah prokazatelně ukončen – ať už uplynula doba nájmu, došlo k dohodě, nebo jste podali platnou výpověď. Zadruhé je nutné, abyste s dostatečným předstihem – zákon hovoří o minimálně čtrnácti dnech před samotným podáním návrhu – zaslali nájemci písemnou výzvu k dobrovolnému vyklizení. Tuto výzvu si vždy schovejte jako doklad. Zatřetí je třeba doložit, že jste skutečně vlastníkem dané nemovitosti, což nejjednodušeji prokážete výpisem z katastru nemovitostí.
Příslušným soudem je ten okresní, pod jehož obvod daná nemovitost spadá. K podání přiložíte kompletní dokumentaci: nájemní smlouvu, doklad prokazující zánik nájemního vztahu, opis písemné výzvy zaslané nájemci a výpis z katastru nemovitostí. Na základě těchto materiálů soud posoudí oprávněnost vašeho nároku. Dospěje-li k závěru, že podmínky jsou splněny, rozkaz vydá a nájemci v něm uloží povinnost nemovitost vyklidit nebo ve stanovené lhůtě podat odpor.
Nájemce má právo podat odpor, ale musí tak učinit do patnácti dnů od okamžiku, kdy mu byl rozkaz doručen. Pouhé vyjádření nesouhlasu ale nestačí – nájemce je povinen svůj postoj opřít o konkrétní právní argumenty a ty zároveň prokázat. Může jít třeba o doložení toho, že nájemní smlouva je stále platná a účinná, nebo že výpověď trpěla vadami, které ji činí neplatnou.
Pozor na jednu důležitou věc: pokud nájemce uvede jako důvod svého setrvání v bytě osobní nebo sociální okolnosti – nemoc, finanční tíseň, nedostatek jiného bydlení – soud to jako důvod k zamítnutí rozkazu neuzná. Zákon v tomto ohledu chrání vlastnická práva pronajímatele, a to i v těžkých životních situacích nájemce.
Pro ty z vás, kteří se bojíte pustit byt do nájmu právě proto, že se při problémech budete roky soudit – je tohle dobrá zpráva. Nový nástroj neřeší všechny situace a neznamená, že problémy zmizí ze dne na den. Ale výrazně zkracuje dobu, po kterou jste donuceni čekat, než se k bytu znovu dostanete.
Klíčem je příprava: od první chvíle mějte vše smluvně dobře podchyceno, výpověď nebo ukončení nájmu provádějte písemně a s dostatečným předstihem, a o každém kroku si uchovávejte dokumentaci. Čím čistší budete mít papíry, tím hladší bude případné řízení.
Pokud přemýšlíte o pronájmu své nemovitosti a chcete se vyhnout problémům ještě dřív, než nastanou, rádi vám poradíme. V KIWI Reality dbáme na to, aby nájemní vztah byl od začátku nastavený správně – pro obě strany. Kontaktujte nás na zde: