V mé praxi makléře patří otázka „co všechno se vlastně platí mimo nájemné" mezi nejčastější, na které musím odpovídat. A bohužel taky mezi nejčastější zdroj nedorozumění mezi pronajímatelem a nájemcem. Pojďme si projít, jak to celé funguje – abyste se vyhnuli zbytečným sporům, ať už jste na jedné, nebo druhé straně smlouvy.
V praxi se setkávám se dvěma přístupy. První, jednodušší pro nájemce a o něco pracnější pro pronajímatele, spočívá v tom, že nájemce hradí pravidelnou zálohu pronajímateli a ten pak vše vypořádá s jednotlivými dodavateli. Druhý model rozděluje placení – energie typu elektřina, plyn nebo internet si nájemce převede na vlastní jméno a hradí je přímo dodavatelům, zatímco všechno, co se týká provozu domu jako celku, řeší stále pronajímatel.
Druhá varianta je u dlouhodobých nájmů obvykle praktičtější. Nájemce má jasný přehled o spotřebě a může si tarify optimalizovat sám, pronajímatel nemá zbytečnou administrativu kolem měřičů. Já osobně tuto cestu doporučuji vždy, když je smlouva uzavřena alespoň na rok.
Pokud si ve smlouvě nesjednáte nic konkrétního, zákon vymezuje seznam základních služeb, které pronajímatel musí zajistit tak jako tak. Patří sem dodávka vody včetně odvodu té odpadní, vytápění bytu, péče o společné prostory (úklid i osvětlení), svoz domovního odpadu, příjem televizního a rozhlasového signálu, kontrola komínů a tam, kde to dům vyžaduje, také provoz výtahu.
Jde tedy o všechno, bez čeho by byt nebyl reálně obyvatelný nebo bezpečný. Tyto položky se obvykle hradí přes pronajímatele přímo do SVJ a nájemce na ně přispívá formou pravidelných záloh.
Tady udělá hodně lidí chybu hned na startu. Snaží se v textu smlouvy stanovit pevnou částku za jednotlivé položky a myslí si, že tím získali jistotu. Ve skutečnosti si tím komplikují život. Ceny energií i provozní náklady domu se mění průběžně a zafixovaná částka znamená jediné – buď bude nájemce nedoplácet vysoké sumy najednou, nebo pronajímatel doplácet ze svého.
Pronajímatel má ze zákona nárok zálohy vybírat a má smysl je nastavit tak, aby se co nejvíc přibližovaly skutečné spotřebě. Do smlouvy stačí napsat, že odpovídají aktuálním nákladům podle posledního vyúčtování a budou se průběžně upravovat. Jednoduché a chrání to obě strany.
Jednou za rok přichází okamžik, kdy se porovnává realita s tím, co bylo skutečně zaplaceno na zálohách. Když nájemce platil méně, než kolik činila reálná spotřeba, vznikne nedoplatek. Když více, dostane přeplatek vrátit. Pravidelně se tady řeší zejména navýšení záloh za teplo a elektřinu ve společných prostorách, protože ceny právě těchto položek meziročně rostou nejcitelněji.
Důležitá rada na závěr: vyúčtování od pronajímatele si vždy nechte podložit doklady – ať už ze SVJ, nebo přímo od dodavatelů. Aby bylo z čeho čísla vychází. Není to projev nedůvěry, je to běžný standard, který se vyplatí oběma stranám.
Pokud byt patří do bytového domu se společenstvím vlastníků, hraje roli i takzvaný fond oprav. Příspěvek do něj schvaluje shromáždění vlastníků a může se rok od roku měnit. Pronajímatel ho hradí ze svého a buď si ho promítne přímo do nájemného, nebo ho započítává mezi položky spojené s provozem domu.
Co je dobré vědět: tento příspěvek primárně neslouží na opravy uvnitř bytu, ale na investice do společných částí – fasáda, střecha, výtah, vstupní hala. Náklady na drobné opravy uvnitř bytu řeší jiný mechanismus, který stanoví občanský zákoník a konkrétní smlouva mezi vámi a druhou stranou.
Z desítek nájemních smluv, kterými jsem v posledních letech procházel, plyne pár osvědčených pravidel. Vždy ve smlouvě jasně vyjmenujte, které služby hradí kdo. Stanovte si mechanismus pro úpravu záloh, ne pevnou částku. A k ročnímu vyúčtování si připravte přehlednou tabulku, kterou s druhou stranou společně projdete – ušetří to čas i nervy oběma.
Pokud uvažujete o pronájmu vlastní nemovitosti nebo si jen nejste jisti, jak smlouvu nastavit férově a v souladu se zákonem, rád vám s tím v KIWI Reality pomůžu. Konzultaci ohledně pronájmu nabízíme zdarma a bez závazku.