Pravidelně se setkávám s klienty, kteří se ocitnou v zajímavé situaci. Buď koupili byt s vidinou pronájmu a SVJ jim to chce stanovami zakázat, nebo naopak žijí v domě, kde se nad nimi střídají turisté z Airbnb a oni neví, kam jít se stížností. Obě strany přitom mívají pocit, že je v právu. Co o tom říká zákon a soud? Pojďme si to projít, ať máte v tomhle tématu jasno.
Začnu zásadní věcí. Společenství vlastníků sice rozhoduje o spoustě záležitostí kolem bytového domu, ale jeho pravomoci mají jasné hranice. Vyplývají ze zákona a nelze je rozšiřovat ani většinovým hlasováním shromáždění.
Pokud se tedy ve stanovách objeví bod typu „k pronájmu bytu je nutný souhlas SVJ", je takový zápis fakticky bezzubý. Nemá právní účinky, byť by ho odhlasovala nadpoloviční nebo i drtivá většina vlastníků. Říká to nejen zákon, ale i konkrétní rozhodnutí Nejvyššího soudu pod spisovou značkou 26 Cdo 854/2022 (usnesení datované k polovině března roku 2023), které potvrdilo, že omezení vlastnického práva přijaté ve stanovách se posuzuje, jako by nikdy nebylo přijato.
Klíčovým ustanovením je paragraf 1175, odstavec 1 občanského zákoníku. Ten říká, že vlastník bytové jednotky má právo se svým majetkem nakládat – spravovat ho, užívat, stavebně upravovat. Limit má jediný: nesmí přitom porušovat stejná práva ostatních vlastníků.
Pronájem bytu, ať dlouhodobý nebo krátkodobý, do téhle definice spadá jednoznačně. Vlastník zkrátka může svoji nemovitost nabídnout někomu dalšímu k užívání a SVJ mu v tom nemá pravomoc bránit. Stejné pravidlo platí i pro byty, které slouží jako krátkodobé ubytování přes platformy typu Airbnb a podobné. Soud tuto formu užívání výslovně označil za legitimní výkon vlastnického práva.
Chápu, že tahle zpráva nepotěší každého. Z praxe vím, jak problematické umí být soužití s krátkodobými ubytováními pod jednou střechou.
Turisté z platforem typu Airbnb nemají k domu vztah. Hluk po půlnoci, kufry rachotící po schodišti v pět ráno, odpadky tam, kam nepatří, plné výtahy a často nepříjemné reakce, když jim na to slušně upozorníte. K tomu si připočtěte, že vlastník bytu sídlí jinde a problémy buď neřeší, nebo o nich vůbec neví – byt pro něj často spravuje smluvní firma, která se stará jen o předávání klíčů. Pro sousedy je to ubíjející.
Soud si je tohoto napětí vědom, jenže právo na nakládání s vlastním majetkem stojí výš než pohodlí ostatních obyvatel domu. Pokud se chcete bránit, nejde to přes stanovy. Cesta je jiná.
Mám pro vás přehled kroků, které v takových situacích dávají smysl. Začínat by se mělo vždycky tím nejmírnějším a postupně přitvrzovat, pokud nepomáhá.
První krok je přímá komunikace. Klepněte na dveře nebo zavolejte vlastníkovi a slušně mu řekněte, co se děje. Mnohdy o problému opravdu neví a po upozornění zjedná nápravu. V této fázi se vyplatí mít po ruce konkrétní data a časy incidentů – ne obecné stížnosti.
Když přímá domluva selže, předejte věc výboru SVJ. Ten může vlastníkovi poslat oficiální upozornění s výzvou k nápravě. Zákonem stanovené, že vlastník odpovídá za chování svých nájemníků, je vůči SVJ neoddiskutovatelné.
Při opakovaném a vážném rušení nočního klidu už nezdráhejte volat městskou policii. Z toho vznikají zápisy, které se hodí jako podklad pro další postup. A pokud nic z toho nepomáhá, je legitimní obrátit se na soud – při dlouhodobém a závažném zasahování do práv ostatních obyvatel.
A pak je tady jeden trumf, na který se občas zapomíná. Provozování krátkodobých ubytování typu Airbnb není čistě soukromá záležitost vlastníka – v určitém rozsahu jde o podnikatelskou činnost. To znamená povinnost mít odpovídající živnostenské oprávnění, často také specifický stavební režim bytu.
Pokud máte podezření, že soused v domě provozuje krátkodobé ubytování bez splnění zákonných povinností, můžete na to upozornit živnostenský úřad nebo stavební úřad. Ty zahájí prověření a vlastníkovi mohou skončit jeho „byznys" velmi rychle. Tohle bývá v praxi efektivnější cesta než snaha měnit stanovy domu.
Pokud zvažujete koupi bytu s plánem ho dál pronajímat, máte podle aktuální judikatury zelenou. SVJ vám nemůže pronajímání zakázat, ať už dlouhodobé nebo krátkodobé. Ale upozorňuji – právo neznamená bezstarostnost. Jako pronajímatel nesete plnou odpovědnost za chování svých nájemníků a vůči SVJ jste tou stranou, na kterou se v případě problémů obrátí.
Při výběru nemovitosti pod pronájem proto vždycky doporučuji zvážit i klima v domě. Některé domy jsou ke krátkodobým ubytováním vlídnější, jinde si naběhnete na nekonečné konflikty. A je to věc, kterou poznáte často už jen z prohlídky.
V KIWI Reality vám rádi poradíme, jaké nemovitosti jsou pro pronájem vhodné, jak nastavit smlouvu s nájemníky tak, abyste minimalizovali rizika, a kde se vyplatí spíš jiná investice. Konzultace k investicím do nemovitostí poskytujeme bez závazku.