Když člověk zdědí byt nebo dům, většinou se to neděje v dobré chvíli. K emocím a vzpomínkám se najednou přidá praktická otázka, kterou je potřeba vyřešit: co s tou nemovitostí dál? Za léta v oboru jsem mluvil s desítkami lidí ve stejné situaci a vím, že odpověď bývá jednodušší, než se na první pohled zdá. Stačí se na to podívat střízlivě a s daty v ruce.
V praxi vidím dvě varianty, jak se k tomu lidé staví. Buď si stanoví cenu „od oka" podle toho, co kdysi slyšeli od souseda, nebo si nechají poradit a do rozhodování pustí konkrétní údaje. Druhá cesta je dlouhodobě výhodnější.
Základem je vždy pořádná srovnávací tržní analýza. Z té vyčtete dvě věci – kolik byste za nemovitost realisticky dostali v případě prodeje a jaké nájemné je trh ve vaší lokalitě ochotný zaplatit. Když tato dvě čísla položíte vedle sebe a doplníte je o vlastní životní situaci, rozhodnutí dostane jasné kontury.
Tohle je asi nejčastější mýtus, na který narážím. Lidé si pronájem představují jako pasivní příjem – peníze každý měsíc na účtu, žádná starost. Realita však bývá pestřejší.
S nemovitostí, kterou pronajímáte, je vždycky práce. Drobné opravy, výměna baterií, malování po odchodu nájemníka, dříve nebo později nové podlahy nebo spotřebiče. K tomu si připočtěte komunikaci s nájemníky, evidenci plateb a daňové povinnosti. Pokud si v rozpočtu nedržíte rezervu na nečekané výdaje, může se pronájem snadno otočit proti vám. Já vždycky doporučuji počítat s tím, že část výnosu si necháte stranou právě na tyto věci – jinak vás první rozbitý kotel může připravit o klid.
Druhá cesta je prodej. Ten má své jasné výhody, hlavně pro toho, kdo nechce s nemovitostí žít dlouhé roky. Získáte okamžitě kapitál, se kterým můžete dál nakládat podle vlastních potřeb. Někdo ho rozdělí mezi sourozence, jiný splatí hypotéku nebo investuje.
Prodej dává smysl zejména tehdy, když dědíte nemovitost ve vzdálené lokalitě, nemáte čas a chuť se o ni starat, nebo potřebujete rychle uvolnit peníze. Není na něm nic špatného – naopak, často je to nejčistší způsob, jak situaci uzavřít a jít dál.
Klienti se mě často ptají, jestli ceny porostou nebo klesnou. Křišťálovou kouli nemám a nikdo, kdo by tvrdil, že ji má, by neměl mít vaši důvěru. Co ale zkušený makléř nabídnout dokáže, je kvalifikovaný odhad postavený na datech a praxi. Sledujeme vývoj cen, počty transakcí, poptávku v jednotlivých lokalitách i chování úrokových sazeb.
Z takové analýzy potom plyne, jestli má smysl s prodejem rok dva počkat, nebo naopak jednat hned. Není to věštění – je to práce s informacemi, ke kterým běžný majitel přístup nemá.
Když si shrnu zkušenosti za poslední roky, klíčové faktory jsou pro mě tři. Za prvé čísla – aktuální tržní cena a možný čistý výnos z pronájmu po odečtení nákladů. Za druhé čas a chuť – jestli se chcete o nemovitost dlouhodobě starat, nebo raději věc uzavřete jednou platbou. A za třetí likvidita – potřebujete peníze hned, nebo si můžete dovolit čekat na měsíční výnosy?
Žádná z variant není sama o sobě lepší. Vyhrává ta, která sedí na vaši konkrétní situaci.
Zděděná nemovitost přichází obvykle ve složitém období a je naprosto v pořádku, že si na rozhodnutí dáte čas. Důležité je, abyste se nakonec neopírali o pocity, ale o informace.
V KIWI Reality nabízíme bezplatný odhad i srovnávací tržní analýzu, ze které poznáte, jaké možnosti máte. Pokud si nejste jisti, jakým směrem se vydat, jsme tu od toho, abychom vám to pomohli spočítat – bez závazku a bez nátlaku. Stačí nás kontaktovat.